김형래의 개구리운동장

역모기지론(=주택연금)과 관련한 다양한 내용을 문답풀이 형식을 추가로 설명 게재합니다. 

- 주택연금 이용자에게 세제 혜택이 있다는데?
▶그렇습니다. 이용자 중 주택가격이 3억원 이하이며, 국민주택 규모(85㎡) 이하이고 연소득이 1,200만원 이하인 경우가 해당됩니다. 이 경우 주택연금에 담보로 잡힌 주택은 재산세가 25% 감면되고 200만원 한도에서 대출이자 비용이 소득공제 처리됩니다. 소득공제 증빙자료는 역모기지론(=주택연금)을 신청한 금융기관(에 문의하면 된다. 또한 주택연금 가입자 모두에게 저당권 설정시 등록세(설정금액의 0.2%)와 국민주택채권 매입(설정금액의 1%) 의무를 면제해 줍니다. 

▶신청 당시 주택가격과 연령을 기준으로 주택연금의 월 지급금과 인출 한도를 결정한 후 이용 도중에 주택가격 상승 등을 이유로 지급액이나 지급방식을 바꿀 수 없습니다. 불편하기는 하지만 이미 발생한 대출 원리금을 일시에 모두 상환하고 신규 절차를 다시 밟는다면 변경이 가능합니다.

－만 65세에 3억원 주택을 맡기고 주택연금을 신청한다면 언제쯤 집값과 대출받은 금액이 같아지는가?
▶이용자가 87세 때 집값과 대출 잔액이 같아지게 됩니다. 즉 담보주택이 연평균 3.5%씩 상승하고 대출 잔액이 평균 7.12%의 이자율로 증가하는 것으로 가정할 경우 23년이 경과한 87세 시점에 집값과 대출금액이 같아지도록 설계돼 있습니다. 그러나 향후 주택가격 상승률과 대출 이자율을 재산정하게 되면 집값과 대출 잔액이 같아지는 시점이 달라질 수 있다. 단순 계산으로 87세 이상 계속 수령하시면 이득이 된다고 할 수 있습니다.

－이용 도중에 집값이 떨어지면 추가 담보를 제공해야 하나?
▶주택가격이 떨어져도 처음에 정한 월 지급금을 평생 동안 지급받게 됩니다. 만약 집값이 떨어졌다고 추가 담보를 요청한다면 굳이 공적보증을 이용할 필요성이 있을까요? 대신 주택가격 하락 위험 등을 포함해 보증료 부담을 요구하고 있습니다. 보증료를 얼마 내야 하는 지는 다시 확인해보셔야 합니다.

－이용하다가 도중에 이혼이나 재혼을 하게 되면?
▶이혼을 한 경우에도 주택 소유자 앞으로 주택연금은 계속 지급됩니다. 다만 주택 소유자인 남편이나 아내가 사망한 후 이혼 상태인 다른 배우자에게 주택연금이 지급되지는 않습니다. 재혼으로 배우자가 생기는 경우 그 배우자는 주택연금을 지급받을 수 없고 주택 소유자가 사망하면 월 지급금 지급이 중단됩니다.

－이용하는 도중에 재건축이나 재개발이 되면 어떻게 되는가?
▶재건축이나 재개발의 경우 담보주택 자체가 없어지고 새로운 주택을 신축하는 것이므로 계약해지 사유에 해당됩니다. 따라서 원리금을 다 반환해야 합니다. [4]

[연재 끝]

역모기지론(=주택연금) 판매가 시작되면서 궁금증 또한 늘기 시작했다. 역모기지론(=주택연금)과 관련한 다양한 내용을 문답풀이 형식으로 알아본다.

－역모기지론(=주택연금) 대상자가 되기 위한 요건은 무엇인가?
▶부부 모두 65세 이상의 고령자로 1가구 1주택자 이어야 합니다. 1주택 여부의 판단은 부부만을 기준으로 하므로 가구원인 자녀에게 주택이 있어도 역모기지론(=주택연금)을 신청하실 수 있습니다.

- 부부 중 한 사람만 65세인데 가능한가?
▶불가능합니다. 부부 모두 만 65세 이상이어야 신청이 가능합니다. 월 지급금도 부부 중 연령이 적은 분을 기준으로 계산하게 됩니다. 

－역모기지론(=주택연금) 대상 주택은 무엇인가?
▶ 대상 주택은 주택법상 단독주택 혹은 공동주택으로 주택 소재지가 투기(과열)지구여도 상관없습니다. 다만 연금 신청일 현재 시가가 6억원을 초과하거나 실버주택(건축법상 노유자 시설), 오피스텔(업무용 시설), 임대 중인 주택, 재건축이나 재개발이 예정된 주택 등은 안 됩니다.

－소득도 없고 직장도 없는 상태에서 신용평가 점수가 낮은데 되겠나?
▶신청자의 소득이나 신용도와는 무관합니다. 다만, 해당 주택을 담보로 제공하고 받은 선순위 대출이 있으면 역모기지론(=주택연금)을 이용하실 수 없습니다. 선순위 대출이 해소되면 그 때는 언제나 가능합니다.

－요즘 장수하는 분들이 많은데, 100세를 넘겨도 월 지급금을 받을 수 있나?
▶국민생명표상의 한계연령(100세)을 초과해도 월 지급금은 계속 동일하게 나옵니다. 역모기지론(=주택연금)은 종신 지급, 종신 거주를 원칙으로 하기 때문입니다. 

－주택연금의 월 수령액은 얼마나 되나.
▶기본적으로 이용자(배우자 포함)의 연령, 가입 당시의 금리 수준, 주택가격 등에 의해 결정됩니다. 자세한 내용은 상담을 통해서 확실하게 확인하실 필요가 있습니다만, 예를 들어 연세가 만 65세고 시가 3억원의 주택을 보유한 경우에는 종신까지 매달 86만원 정도를 수령하시게 됩니다. [3]

[다음호 계속]

어르신들의 일상은 오직 자식걱정에서 시작해서 자식걱정으로 마무리된다. 미처 자신들의 노후 생활을 돌볼 틈 없이 생활력이 없어진 상황에서 노후생활은 버겁고 두려움에 쌓인다.

은행에 맡겨준 얼마 안 되는 돈도 금리가 박해서 이제는 생활비로 기대할 수도 없다. 복 받은 집안의 경우, 자식들이 꼬박꼬박 챙겨주는 생활비만으로도 충분할지 모르지만, 이 시대가 내일을 모르는 불확실성이 커져만 가는데, 자식들이 챙겨주는 용돈만으로는 부족하다.

이제 남은 재산이라고는 달랑 집 한 채. 그나마 팔아버리고 전세로 갈까 하는 생각도 있지만, 청춘을 바쳐 장만한 집을 파는 것도 마음 한 구석에 그림자를 만드는 것 같아 쉽지 않다. 과연 이 집 한 채를 어떻게 하면 팔지 않고도 생활자금을 마련할 수 있을까? 답이 있다.

역모기지론이 정답이다.

간단히 말해서, 역모기지론[reverse mortgage loan]은 주택을 담보로 금융기관에서 일정 기간 일정 금액을 연금 식으로 지급받는 장기주택저당대출이다. 주택연금이라는 상품도 있는데 같은 말이다.

지난 2007년 7월 11일부터 이 대출서비스가 시행되고 있다. 주택연금시대가 개막된 것이다.

불안한 노후 생활자금을 주택은 있으나 특별한 소득원이 없는 경우, 고령자가 주택을 담보로 사망할 때까지 자택에 거주하면서 노후 생활자금을 연금 형태로 지급받고, 사망하면 금융기관이 주택을 처분하여 그 동안의 대출금과 이자를 상환 받는 방식이다.

그런데 왜 역모기지론이라고 이름을 붙였을까? 단순 추론으로는 모기지론의 반대라는 뜻인데, 이는 부동산을 담보로 장기주택자금을 대출받는 제도인 모기지론(mortgage loan)과 반대(reverse)이기 때문에 역모기지론(reverse mortgage loan)이라는 이름이 붙여졌다.

역모기지론(=주택연금)은 만 65세 이상 고령자가 소유주택을 담보로 맡기고 금융기관에서 노후생활자금을 연금 방식으로 대출받는 제도로, 집은 있으나 소득이 부족한 노년층에게 주거안정과 생활안정의 혜택을 동시에 얻을 수 있다.

가입조건은 부부 모두 만 65세 이상인 고령자로 1가구 1주택 소유자이면 가능하다.  앞서 설명된 데로 매달 일정한 노후생활비 확보 가능하며, 주택의 실소유자인 차입자가 사망했을 시에도 배우자에게 연금이 지속적으로 나온다.

역모기지론(=주택연금)에 가입하려면 우선 주택금융공사(문의전화 1688-8114)와의 상담을 거친 후 주택가격평가 및 보증심사 등을 거쳐 보증서를 발급받아야 한다.

이어 △국민은행(문의전화 1588-9999 ) △신한은행(문의전화 1599-8000) △우리은행(문의전화080-365-5000) △하나은행(문의전화 1588-1111 ) △기업은행(문의전화1566-2566) △농협중앙회(문의전화1588-2100) △삼성화재(문의전화 1588-3339) △흥국생명(문의전화1588-2288) 등

8개 금융회사의 가까운 지점을 찾아가 대출약정을 체결하면 매달 연금 형태로 대출금을 탈 수 있다.