김형래의 개구리운동장

8월 초에 월간지에 실린 모 증권사 리서치센터장의 주가 전망은 가을에도 주식시장은 여전히 안정 국면을 유지하면서 올 연말 KOSPI 지수가 2,480 포인트까지 상상할 것이라는 희망 차고 낙관적인 예상이었다.

그 월간지를 받아본 날이 8월 2일 화요일이었다. 그날부터 주가가 폭락하기 시작했다. 2,172 p 였던 KOSPI가 51.04p 하락하더니, 올여름 장마처럼 아래로 아래로 깊이를 모르는 하락 장세로 몰아갔다. 급기야 8월 9일에는 1,700p가 장중에 무너지는 사태까지 연출 되었다.

2,480p까지 상승을 낙관하던 그 리서치센터장의 밝고 확신에 찬 사진이 크게 부각된 잡지를 다시 한 번 꺼내 들었다. 그의 심정은 어떨까? 이렇게 폭락 직전에 상승 전망을 확신에 찬 자신감으로 전 국민을 대상을 전망을 했으니 말이다. 아마도 그는 월간지 인터뷰가 끝난 직후부터 주가지수의 하락으로 투자 견해를 바꾸고 증권 시장에 대한 불안감을 피력했는지도 모른다. 날씨가 틀리면 기상청은 항의 민원에 시달리는 것이 일상사라고 하던데, 투자자들은 거꾸로 시황을 전망한 전문가에게는 어떤 반응을 보였을까? 또다른 모 금융사에서는 '2011년 하반기 KOSPA 하우스 뷰 수정 제시'라는 초유의 시황 전망을 바꾸게 됨을 사과하고 전망치를 기존 2,000~2,550p에서 1,850~2,300P로 수정 제시하였다. 그런데 수정 전망을 했음에도 불구하고 예상 하단보다 더 아래로 주식시장은 하락하고 말았다.

어쨌건 주식시장의 전망은 맞추기 어렵다는 사실이다.

전 세계의 언론은 미국의 재정 적자의 문제를 여야가 합의할 것인가에 초점을 맞추고 있었지만, 엉뚱하게 국가의 신용등급 하락이라는 초유의 사건으로 전 세계는 경기 침체의 불안감에 빠져들게 된 것이다. 시황전문가 한 부류는 미국 의회가 재정적자 감축안에 반대할 것이라는 비관론과 또 한 부류는 어쩔 수 없이 찬성할 것이라는 낙관론을 점치고 있었는데, 엉뚱하게 미국의 국가 신용등급 하락이라는 예상치 못한 결과가 표결이라는 결과보다 훨씬 크게 부각이 되었다. 그러다보니 시황전문가 모두가 틀린 셈이다.

주가가 급락하면서 언론들은 앞다투어 손실을 많이 본 투자자들의 애환을 기사화하고, 투기적 거래에 대한 위험성을 경고했고, 주식시장에 쏠린 관심을 계속 기사화하면서, 시니어 투자자에게 관심사를 이어갔다. 주식투자인구 6명 중 1명이 60세 이상 연령층이고, 개인투자자가 보유한 시가총액 중 3분의 1을 이들이 보유하고 있다면서 걱정스럽다는 기사가 연이어졌다.

더구나 이런 현상을 다른 선진국에 비해서 이례적이라면서, '대게 나이가 들수록 조심스러워지면서 투자 성향도 예금이나 채권같은 안전자산으로 이동하는 것이 일반적이다.'고 하면서 '유독 한국에서만 고령층이 너나없이 주식투자라는 새로운 모험에 뛰어드는 이유는 뭘까.'라는 걱정스러운 기사들이 등장했다.

문제는 우리나라 은퇴 시니어의 자산 구조 중 부동산의 비중이 75%에 이르고 이는 다른 선진국에 비해서 월등히 높은 구조이기 때문에 경계해야 한다며, 하우스푸어(House Poor)라는 외국어를 써가면서 집만 있었지 손안에 현찰이 없다는 것을 빗대어 '집 있는 가난뱅이'이라고 일제히 보도했던 기사가 동시에 존재한다는 것이다.

주식도 불안하고, 부동산도 만만치 않은 상황이다. 그렇다고 물가 상승률이 근래에 최고의 상승세를 이어가고 있으니 4%대의 은행정기예금은 실질금리 마이너스, 은행에 돈을 맡긴 후 1년 뒤에 이자까지 한꺼번에 찾아보니, 이자로 돈은 더 늘어났지만 1년 전만큼 같은 물건을 살 수 없다는 것이다.

부동산이 상대적으로 많고, 주식 시황은 불안하기만 한데 이런 상황에서 어떤 쪽으로 가야 할까?

투자의 기본으로 돌아가면 오랜 시간 많은 투자자들이 공통적으로 따르는 한마디 투자 격언을 만날 수 있다. 분산 투자! 위험을 나누자는 것인데, 모두 위험하지만 한 곳에 모아두면 더 위험해질 수 있다는 것이다. 상대적으로 많은 자산의 비중을 줄이면서 수익이 발생될 가능성이 있는 자산에 관심을 가져보는 것이 필요하다.

[유어스테이지의 시니어 클럽 '일조의 궁궐이야기'에서 강의에 몰두하는 시니어]

이유는 금융 시장을 잘 모르기 때문에, 부동산 투자에 비교적 성공적이었고 경험이 있었기에 큰 두려움이 없기에 이곳에서 승부를 보고 싶다는 것이 많은 시니어의 공통 상황이 아닐까.

모르는 것은 배우면 된다. 시니어가 가진 가장 큰 무형 자산 중에 하나가 시간이다. 정규 학습 시간을 간단히 계산해 보면 초등학교 6년, 중고등학교 6년, 대학 4년 동안 매일 10시간씩 공부했어도 고작 5만8천 시간 밖에는 안된다. 은퇴 후 8만 시간이 있다고 한다. 이 시간의 일부를 '금융'이라는 실용 학문을 배우는데 활용하는 것은 어떨까? 아마도 실용 학문을 배우는 과정에서 스스로 프토폴리오 배분을 결정할 수 있다. 내가 배운 지식으로 내가 결정하는 것이 가장 바람직하고 믿음직하다.

자, 이제 배우는 길만 찾으면 된다. 시니어트레이딩 학교가 열리고 초보 투자자들을 위해서 배움의 기회를 무료로 나누고 있다. 그곳에서 시니어이기에 더 당당히 배우자. 기초부터 찬찬히 실습을 겸해서 가르쳐 주는 곳에서 한 땀 씩 배우고, 내가 감당할 수 있을만큼 조금씩 실천하자.

주식과 부동산 중 어떤 것을 먼저 팔아야 할 것인가? 에 대한 답을 내가 내 판단으로 내리자.

국가간의 경제가 교류가 활발해질수록 특히 금융시장이 서로 연관성을 높여갈 때, '동조화(커플링, coupling)현상'이 보다 극명하게 나타나게 된다고 합니다. 이렇게 함께 움직이는 현상을 완곡하게는 '전염(contagion)'이라고도 부릅니다.

지난해 9월 미국에서 시작된 글로벌 금융시장의 붕괴는 전세계의 금융시장에 그야말로 '동조화 현상'을 보였고, 미국에서 시작된 집값 하락은 전 세계로 확산되었었습니다. 그야말로 경제라는 것이 연관되었다는 이유로 집값하락이 연쇄현상을 보일 때, 납득하기 힘든 상황을 두고 분노밖에는 할 도리가 없었습니다.

물론 그 이후 경제 회복은 각 나라의 몫이 되었고, 경기회복을 위한 각나라별 탈출 노력이 진행되었습니다. 그 가운데 끈질기게 따라다니던 '동조화 현상'이 깨지는 기묘한 현상이 세계 경제권역 내에서 발생하기 시작했습니다. 미국의 부동산가격이 떨어지면 중국도 일본도 한국도 예외가 없었는데, 그 예외가 발생하기 시작했습니다.

바로 부동산 특히 주택시장이 '탈 동조화'의 시발이 되고 있습니다.

아직도 미국과 유럽 등의 선진국의 주택시장은 회복기미를 보이지 않고있는 가운데, 일부 한국과 중국에서는 확연하게 회복세가 나타나고 있습니다. 특히 우리나라의 경우에는 정부의 규제책이 동원되고, 주택가격은 금융 위기 이전 수준을 회복했거나 올라서는 등의 가파른 상승세를 보이고 있습니다.

중국의 경우 주택 가격은 지난해 8월 이후 줄곧 내리막을 걷다가, 올 3월을 바닥권으로 해서 매월 연속 상승세를 보이고 있다고 합니다.  주택 거래량도 금년 들어 7월까지 전년 동기보다 65.3%나 증가했다고 합니다. 과열이란 말이 나왔던 2007년의 48.6% 수준을 이미 뛰어넘은 수치입니다.

우리나라도 비슷한 상황입니다. 작년 10월부터 6개월 연속 하락했던 국민은행 주택매매가격지수를 통해서 본 전국 주택가격은 지난 4월부터 5개월 연속 상승하며 이미 사상 최고 수준이던 작년 말 수준으로 돌아갔습니다. 강남 아파트 역시 작년 10월 리먼 브러더스 사태 이전 수준을 회복했습니다.

그동안 보조를 맞춰 오던 세계 주택 시장이 왜 각자 다른 길을 걷고 이유에 대해서는 대출부실의 정도가 나라마다 달랐고, 우리나라의 경우 부실이 상대적으로 적었기 때문이라고 평하기도 하는 모양입니다. 우리나라의 경우 주택 가격에서 담보 대출이 차지하는 비중은 30% 안팎에 불과하고 하니, 금융 경색과 경기 침체가 일어나도 부실 가능성이 상대적으로 낮고, 차입자도 어느 정도 버틸 여력이 있다고 볼 수 있는데, 집값이 반값으로 떨어진다손 치더라도 은행이 대출금을 회수하는데 문제가 없다는 것입니다.

금융위기에서 벗어나기 시작했지만, 급등하는 주택시장은 또 다른 불안감을 안게하고 있습니다.

주택을 단순히 거주의 수단이 아닌 재산 증식의 수단으로 바라보는 시각이 '부동산 불패 신화'를 상기하면서 대출로 집을 사들이는 현상들이 곳곳에서 나타나고 있으면, 대출수요에 목말라하던 은행들은 주택담보대출을 공격적으로 늘리고 있습니다.

하지만 세계의 경제는 큰 흐름을 홀로 역행하는 것도 한계에 도달할 수 있을 것으로 우려하고 있습니다. 또한 정부에서도 주택시장이 급등세가 꺽이지 않으면, 규제의 강도를 점차 높여갈 수밖에 없습니다.

직접적으로 주택시장에 개입하지 않더라도 경기 회복이 가시화된다면 통화당국은 '출구 전략' 중에 하나로 금리 인상 카드를 꺼내 들 수 있습니다. 이른 반증하듯 우리나라를 '세계에서 금리 인상이 가장 빨리 일어날 수 있는 나라 중 하나'로 꼽고 있는 것도 사실입니다.

따라서, 뒤늦게 은행 대출을 받아가며 '평수' 늘리는 재테크 전략에 동참하는 것에 대해서는 신중하셔야 할 때가 아닌가 생각됩니다.

서민들의 집값 걱정이 이만 저만이 아니다. 민란이라도 날 지경이다.

A과장이 심각한 고민에 빠졌다고 호소하면서 나의 퇴근길을 가로막고 다가섰다. 오는 12월 이사를 예정하고 살던 집을 팔고, 새로운 집을 팔려고 양쪽 계약을 맺었는데, 이사를 갈 집 중계를 한 부동산에서 전화가 왔다는 얘기를 꺼냈다. 얼굴은 이미 거의 병색에 가까울 정도라서 어떻게든 도움이 될 수 있는 방법이면 도와줄 태세로 듣기 시작했다.

지금 살고 있는 집은 2천만원의 매도 계약금을 받은 상태로 매도 계약을 맺었고, 앞으로 살게될 집은 4천만원의 매수 계약금을 주고 매수 계약을 맺은 상태인데, 이제 이사 한 달여를 남겨두고 4천만원의 매수 계약을 맺은 이사갈 집주인이 최근 급등한 부동산 가격을 배경으로 매수계약 폐기를 부동산 중계업소에 부탁한 것 같다는 것이다.

매수 계약금 4천만을 파기할 경우에는 4천만원을 더 주어야만 계약 파기가 성립되는데, 4천만원이상의 부동산 가격상승이 있어야만이 가능한 수준. 그러나 계약을 하고 한 달사이에 아파트 가격이 1억원 이상 상승했다며 4천만원의 손실은 문제도 아닐 것이라는 추측이다.

대형할인점에서 일하는 분들이 받는 시급은 채 4천원이 되지 않는다는 했을 때, 4천만원은 몇 시간의 노동을 했을 때, 몇 날을 일했을 때 받을 수 있는 보수인가?  4천만원은 작은 돈이 아니다. 위약금 4천만원을 부담하더라고 계약을 파기하겠다는 통보를 받은 A과장의 속은 새카맣게 타고 있음에 분명했다. 내일 하루 휴가를 승인했다. 훌쩍거리는 감기보다도 부동산의 급등에 따른 심리적 불안감이 더 심각하게 보인 A과장에게 이 부동산 문제는 결코 남의 얘기도 신문에 가십거리도 아닌 본인의 얘기가 되었다.

그리고 신문에서만 보아왔던 그 심각성을 이렇게 가까이서 접하게될 줄 몰랐다. 아마 이순신 장군이 나타나야만 해결이 될래나? 첫 눈이 내린 오늘, 크게 달갑지 않아 보였다.

한 집안의 정책이 실패하면 패가망신하고, 한 기업의 정책이 실패하면 부도가 나고, 한 나라의 정책이 실패하면 나라가 망한다.고 생각한다.

지난 주, 모 부처 장관의 발언이후에 주변사람들의 주제가 "부동산"으로 집중되고 있다. 더 이상 정책을 신뢰할 수 없다는 얘기는 아주 오래전 얘기가 되어 버렸고, 이제는 살기 위해서라도 "부동산" 대열에 참여하지 않으면 영원히 버려진 신분으로 전락할 것 같은 위기감이 든다는 것이다.

내가 하는 P부장은 무리하게 대출을 늘려가며 아파트를 샀고 얼마전 이사를 마쳤다고 한다. P부장은 이제 조금은 안도하는 모습이다. 앞으로 갚아야 할 부채가 안겨준 걱정의 크기보다 부동산이 없음으로 인해서 잔존했던 소외 내지 박탈감에서 해방되고, 전체적인 부동산 상승 대열에 합류하고 있다는 뿌듯한 감정이 앞선다는 본인의 얘기이다.
A과장은 아파트를 교체매매하기로 했는데 불안감이 이만 저만이 아니라고 했다. 이미 판 아파트의 값도 오르고 이미 사기로 계약한 아파트의 가격도 오르는데, 이사는 앞으로 한 달이 더 남았다고 한다. 그 사이에라도 팔린 아파트만 팔리고, 사려고 했던 아파트는 계약파기가 되면, 어찌 할꼬 하는 걱정거리가 생긴 것이다.

경제의 기본원칙이 수요와 공급의 법칙을 무시한, 그야말로 원칙에도 없는 고집속에 소수의견만으로 국정을 운영하다가, 봇물처럼 막혔던 시장의 법칙이 정책적 실패를 비집고, 보이지 않은 시장이 수요와 공급의 법칙에 따라 스스로 알아서 움직이기 시작한 셈이. 결국 부동산 정책은 공급부족에 따른 가격상승이 분출되기 시작한 것으로 나타났고, 이로 인해 소유와 비소유 신분간의 격차를 확대시키고, 결국 현 정부의 최대의 과업으로 삼으려 했던 불평등 해소는 점점 더 멀어져 가는 것이 선명하게 목격되고 있는 상황이다.

이미 아픔을 감당할 수 없을 정도로 정책 실패의 골이 깊어가는데, 아직도 국민을 웃게할 수 있다고 장담하고 있는가?